Írtam egy posztot általános pénzügyi témában néhány hónapja, amire elég sok visszajelzést kaptam. Több téma kapcsán sem volt elegendő hely, valamint idő a mélyebb részletezésre, viszont ígértem, hogy erre sor kerül majd. Így a következő hetekben több ilyen poszt lesz majd.
Korábban már a pénzügyi Maslow piramis alsó szintjéről esett szó, ami a vésztartalékok fontosságát, és az eladósodottsággal kapcsolatos aspektusokat hangsúlyozta. A második szint a pénzügyi élet nyomon követéséről, a költségvetésről, a tervekről, a jövő előrejelzéséről szólt. A harmadik szint a kockázat nélkül elérhető plusz lehetőségekről szólt, az adókedvezmények és támogatások kihasználásának fontosságáról.
Látni kell a fentiekből, hogy az első három lépés még nem jelentett plusz kockázatot, sokkal inkább az emberre leselkedő pénzügyi kockázatok csökkentése itt a cél. A mostani, a negyedik lépcső viszont már nem ennyire egyértelmű helyzet, itt már a kockázatokat is kicsit figyelembe kell venni, ha lakáscélról van szó.
Forrás: Cambria, KBC Equitas
Le kell számolni a mítoszokkal
Talán a legfontosabb feladat saját pénzügyi életünk javítása során, hogy a mítoszokkal leszámoljunk, ezek ugyanis folyamatosan velünk vannak, nem kevés részben régi rossz beidegződések, mások véleménye, vagy a pénzügyi média által. Az emberek hajlamosak túlságosan is általánosítani, emiatt pedig néha túlságosan sommás véleményt megfogalmazni valamivel kapcsolatban, akkor is, ha az ördög legtöbbször a részletekben lakozik.
A blogsorozat piramisának negyedik lépcsőjénél, a lakáspiacon is így van ez, a blogon pedig erről már számtalan alkalommal írtam. Összességében osztom azt a véleményt, hogy egységes lakáspiacról tulajdonképpen nem lehet beszélni. Van budapesti lakáspiac (azon belül is külön kerületek), vidéki lakáspiac (azon belül is régiók, sőt megyeszékhelyek), és akkor még a panel-tégla felosztásról, vagy az újépítésű-használt felosztásról még nem is beszéltem.
Mivel a lakással kapcsolatos kiadás az egyik legfontosabb költség saját életünkben, ezért szerintem elég nagy luxus az, ha nem vagyunk legalább nagyjából képben ezekkel a folyamatokkal, és hagyjuk magunkat becsapni mások, vagy saját magunk (régi rossz beidegződések) által. Ne hagyjuk tehát, hogy ezek befolyásoljanak, kezdetnek tehát számoljunk le a mítoszokkal.
Mítosz 1: A saját lakás mindig jobb
Sokszor lehet találkozni ezzel a véleménnyel, mindenkinek van legalább 3 olyan ismerőse, aki szerint teljesen butaság albérletben lakni, mivel a saját lakás az a sajátunk (nahát!), és nekünk hajtja a hasznot. Nos, ez alapvetően igaz lehet, de egyáltalán nem mindig.
Kapásból ott van az, hogy mi van akkor, ha borzasztóan túlárazva jutunk ingatlanhoz. Aztán bár a budapesti lakások ára szépen felértékelődött az utóbbi időben, de vajon a Nógrád megyében élők is így látják ezt?
Másik eset, ha valami folyamatosan elromlik, emiatt pedig komoly költségeink jelentkeznek évente, vagy havonta. Sokan azzal sem számolnak, hogy egy saját ingatlan kapcsán mindig nekünk kell az ügyeket intézni, sokszor látványosan elmerülve a bürokrácia útvesztőjében.
A fentiek csak gyors, kiragadott példák, nagyon sok helyzet lehet még, amikor a mítosz tényleg csak mítosz marad, semmint valóság. Az ár, és az érték kapcsán tehát nagyon sok tényező befolyásolhatja a döntésünk helyességét.
Mítosz 2: Bérelni kell, butaság venni
A fentiek után már nem is olyan nehéz az ellenkező következtetésre jutni, miszerint akkor hagyjuk ezt az egészet, inkább béreljünk folyamatosan. Nos, ez megint csak olyan mítosz, amivel az ismerősi körben talán mindenki találkozott már, sokszor merülnek fel nyugat-európai példák, de az első mítoszhoz hasonlóan ez sem nem fedi le a teljes igazságot.
Az ugyanis teljesen egyértelmű, hogy míg egy bérlő adott esetben az ingatlan mindenkori árának durván kb. 5–6 százalékát fizeti ki lakhatásra évente:
- addig tulajdonosként ezt ennél is alacsonyabb kamatú hitellel is megszerezheti,
- ráadásul a múltbeli ár alapján, vagyis idővel „egyre olcsóbban” (kivéve persze a tőketartozást befolyásoló devizahitel)
- és a vagyonunkba beleszámító saját ingatlan idővel, például az inflációnál maradva évi 3 százalékkal fel is értékelődhet,
- továbbá ki is adhatjuk a lakást, szintén 5–6 százalékos hozamon (most).
A biztonságérzet is rendkívül fontos, a saját lakásunkból nehezebben tehetnek ki, mint egy bérleményből, és a kiadásnál maradva, nem kötjük ezzel röghöz magunkat, bármikor kiadhatjuk/eladhatjuk a lakást, ha költözni szeretnénk, még ha kicsit macerás is.
360 fokos fordulatot pörögve a témán tehát szerintem az jól látható, hogy megannyi pro és kontra érv sorakoztatható fel egyik, vagy másik oldalon. Pont annyira sok, hogy valóban luxusnak nevezhető az egyoldalú gondolkozás, érdemes tehát kicsit számolgatni.
Mikor? Hogy?
A fenti általános gondolatok után persze konkrétumokra kell az adott döntésnél szorítkozni. Úgy vélem itt nagy titkok nincsenek, annyira nem bonyolult kiszámolni, hogy vágyott lakáscélunkat illetően mik a realitások. A blogsorozat korábbi részben már szó volt a költségvetésről és a jövő tervezéséről, a lakáscél kérdés eldöntésében pedig ez nagy segítséget jelenthet. Ha ugyanis tudjuk milyen megtakarítások mellett milyen vagyont tudunk felhalmozni, hogy úgy könnyebben kitalálhatjuk a nekünk passzoló reális lakáscélt, életszínvonalat is, illetve hogy erre mennyit kell áldoznunk, és hogy éri meg inkább.
Persze vannak további segítségek is ilyen döntés meghozatalához:
1) Ingatlanközvetítő
Ez triviális akkor, ha valaki kiszámolta, hogy számára jobb akcióba lépni, és eladna/vásárolna ingatlant. Egy ingatlanközvetítő segítségével ugyanis sok plusz munkától kímélheti meg magát az ember, noha valamekkora közvetítési jutalékot ki kell majd fizetni, ami miatt a megtérülés valamivel rosszabb lesz. Valamit valamiért ugyebár, de persze kaphatunk hasznos tanácsokat, amiből sokat lehet tanulni.
2) Értékbecslő
Az értékbecslő is jelentős segítség lehet, ha az adásvételi folyamatot nem szeretnénk kiszervezni, pusztán az adott ingatlan árát illetően maradnak bennünk kérdések. Ez kicsivel kisebb segítség egy konkrét ingatlanközvetítésnél, de nem is mindenkinek van igénye a fentire, így ez a megoldás is abszolút hasznos lehet bizonyos helyzetekben, például pusztán akkor is, ha a saját vagyoni helyzetünket szeretnénk jobban felmérni egy későbbi döntéshez.
3) Mutatószámok
Ez már a Do it yourself módszer, megpróbáljuk mi magunk menedzselni az egész folyamatot, ami rendkívül időigényes, de költségkímélőbb módszer. Aki erre adja a fejét, annak érdemes az ár/nm mutatószámmal gyorsan megbarátkoznia, ha az adott lakásokat hasonlítja össze egymással, nem elfeledve a lakás méretéből, emeletből, típusból, építési évéből, tájolásból, szobaszámból, kerületből, városból, stb. eredő specialitásokat. Ez kicsit riasztóan hangzott most, de azért valóban elég összetett tud lenni egy-egy lakás beárazása, szóval a rendkívül időigényes szókapcsolat használata nem vicc. :)
Végezetül persze olyan dolgokkal sem árt tisztában lenni, mint az átlagos/medián jövedelemből vehető átlagos négyzetméterek száma, vagy az, hogy az átlagos lakás hány évnyi átlagjövedelemből vehető meg. Ha a sok átlagos szón ha túl lendülünk, akkor gyorsan belátjuk, hogy összességében azért saját magunkra hagyatkozni nem annyira könnyű egy ilyen folyamat kapcsán, és bár az internet sokat segít, azért rendkívül időigényes feladatról van szó.
Ugyanakkor — így lezárásként — ezzel szerintem nincs is semmi baj. A saját lakáscéljaink ugyanis rendkívül fontosak, életünk egyik legnagyobb költségtényezője, és ha jól belegondolunk mennyi mindennel foglalkoznak hetente több órát az emberek, aminek jóval kisebb hatása van egyén életminőségére. A lakáskérdést tehát nem árt alaposan körbe járni, ehhez segítenek a pénzügyi piramis alsóbb szintjén tanultak is. Ameddig ez a kérdés nem tisztázott, addig a legfelső lépcsőre, a befektetésekre való továbblépés talán nem a legszerencsésebb.
Nem értesz egyet? Írd meg kommentben! Az eredeti poszt itt érhető el.
jogi nyilatkozat
A fenti marketingközleményt a Patria Finance Magyarországi Fióktelepe (a továbbiakban: „K&H Értékpapír”) állította össze. A K&H Értékpapír semmilyen garanciát vagy felelősséget nem vállal arra, hogy a leírt szcenáriók, előrejelzések és kockázatok a piaci várakozásokat tükrözik és valóságban is beigazolódnak. A marketingközleményben szereplő bármilyen előrejelzés pusztán tájékoztató jellegű. A pénzügyi eszközök értéke, ára vagy a belőlük származó jövedelem változhat, illetve az árfolyamváltozások ezeket befolyásolhatják. Ezen változások következtében a pénzügyi eszközökbe történő befektetés értéke csökkenhet. A múltbeli hozamok nem jelentenek garanciát a jövőbeli teljesítményre. A számszerű adatok általánosak, tájékoztató jellegűek, csak a szerző adott időpontban készített összeállítását tükrözik, és későbbi módosítás tárgyát képezhetik. A marketingközleményben szereplő információk a készítők által hitelesnek tartott forrásokon alapulnak, azonban azok pontosságával és teljességével, valamint időbeliségével kapcsolatban a készítők semmilyen felelősséget nem vállalnak.
Amennyiben a marketingközleményben a K&H Értékpapír további marketingközleményein alapuló ajánlások szerepelnek, azok soha nem értelmezhetők a kapcsolódó marketingközleményben foglalt iránymutatások nélkül.
A K&H Értékpapír semmilyen módon nem garantálja, hogy a marketingközleményben említett pénzügyi instrumentumok megfelelnek az Ön igényeinek. A K&H Értékpapír a jogszabályoknak megfelelően elvégzi az értékesített termékek célpiaci vizsgálatát. A vizsgálat keretében értékeli a termékek jellemzőit, valamint az ügyfelekről rendelkezésére álló – megfelelési teszt kitöltése révén megszerzett - információkat. Weboldalunk látogatói az anyagainkban feltüntetett pénzügyi instrumentumok tekintetében az azokban megjelölt célpiacon kívülre is eshetnek.
A K&H Értékpapír jelen marketingközlemény útján nem nyújt konkrét és személyre szóló befektetési tanácsadást, a benne foglaltak nem minősíthetők pénzügyi eszköz jegyzésére, vételére, eladására vonatkozó ajánlattételi felhívásnak vagy ajánlatnak, befektetési elemzésnek, pénzügyi elemzésnek, befektetéssel kapcsolatos kutatásnak, pénzügyi, adó- vagy jogi tanácsadásnak, így a marketingközleményben szereplő információkat Ön csak saját felelősségre használhatja fel.
A marketingközleményben említett pénzügyi eszközök, illetve befektetési stratégiák nem alkalmasak minden befektető számára. Az abban szereplő vélemények és ajánlások nem veszik figyelembe az egyes ügyfelek egyéni helyzetét és személyes körülményeit, pénzügyi helyzetét, ismereteit, tapasztalatait, céljait vagy igényeit, valamint nem hivatottak konkrét pénzügyi eszközöket vagy befektetési stratégiákat ajánlani az egyes befektetőknek. A marketingközlemény elsősorban olyan befektetők számára készült, akiktől elvárható, hogy befektetési döntéseiket saját maguk, önállóan hozzák meg és döntsenek a marketingközleménnyel érintett pénzügyi eszközökbe történő befektetés célszerűségéről, figyelembe véve különösen az árat, a lehetséges veszélyeket és kockázatokat, saját befektetési stratégiájukat, valamint saját jogi, adózási és pénzügyi helyzetüket. A marketingközlemény maga nem képezheti a befektetési döntések egyetlen alapját.
A befektetőnek a befektetés alkalmasságának megítélése szempontjából szükséges lehet saját felelősségre szakmai tanácsot kérnie, ideértve az adótanácsadást is, az elemzésben nevesített vagy ajánlott pénzügyi eszközökkel, egyéb befektetési eszközökkel, befektetési stratégiákkal kapcsolatban.
A K&H Értékpapír működését anyavállalata révén a cseh pénzügyi felügyelet, a CNB (Czech National Bank) ellenőrzi, egyes, jogszabályban nevesített tárgykörök esetében pedig az MNB (Magyar Nemzeti Bank) is jogosult hatáskörében eljárni.
Felhívjuk figyelmét, hogy a jogszabályban rögzített szabad felhasználás eseteit kivéve kizárólag a K&H Értékpapír előzetes írásbeli engedélyével lehet a jelen marketingközlemény tartalmát rögzíteni, többszörözni, terjeszteni, mások számára hozzáférhetővé tenni, nyilvánosan előadni, sugárzással nyilvánossághoz közvetíteni vagy átdolgozni.
A jelen marketingközlemény nem a befektetéssel kapcsolatos kutatás függetlenségének előmozdítását célzó jogi követelményeknek megfelelően készült, nem érinti a befektetéssel kapcsolatos kutatás terjesztését megelőző kereskedésre vonatkozó tiltás.
A K&H Értékpapír jelen marketingközleményre is kiterjedő módon megfelelő belső eljárásokat dolgozott ki és működtet az összeférhetetlenségi esetek elkerülése, illetve közzététele érdekében. A jelen marketingközlemény készítésében részt vevő személyekre vonatkozó és a marketingközleménnyel kapcsolatos egyéb lényeges információkat a következő oldalon, a linkre kattintva talál: Anyagaink jellemzői, összeférhetetlenségi szabályok
A 2023. december 31. előtti keltezésű tartalmakat eredetileg a KBC Securities Magyarországi Fióktelepe állította össze, és a KBC Equitas oldalán (www.kbcequitas.hu) voltak elérhetőek.