Komoly változások övezik a 2022-es esztendőt a befektetési piacon. A részvények a magas inflációs (tehát elsőkörben főleg a költségoldali) nyomás miatt, és a szigorodó monetáris politika következtében messze elmaradnak hozamban az előző évektől. Az emelkedő kamatkörnyezetben pedig egyre többen írnak, cikkeznek az ingatlanpiac várható gyengélkedéséről is. Ez a potenciális lakásvásárlóknak remek hír lenne, csakhogy van az elméletben néhány bökkenő. A könnyebb fogyaszthatóság miatt ezeket pontokba szedtem, néhány gondolatban.

  1. A nyers fundamentumok és a tömegek elképzelései közötti váltópontok időben mindig homályosak, előrejelezni pedig lehetetlen azokat (ezt már Newton óta tudjuk - "I can calculate the motion of heavenly bodies, but not the madness of people"). Még ha minden stimmel, és tökéletesen igazunk is van egy adott trend kapcsán, a tömegreakció ezt nagyon sokszor késve követi csak, és rengeteg idő telhet el, mire megjelenik a várakozásunk egy adott árszintben. Ennyit az elméletről.
  2. Kicsit megfoghatóbb téma, hogy a hazai lakáspiacon is viszonylag hosszú trendek, ciklusok zajlottak le az előző évtizedekben. Az utóbbi évek nagy lakásáremelkedése után így nem csoda, hogy a többség ma is erre számít. Sokan tehát úgy vélik, hogy „ez már olcsóbb biztosan nem lesz”, így a potenciális kereslet szintje aligha fog egyik pillanatról a másikra eltűnni, és a kisebb stagnálások/visszaesések során is komoly kereslet jelenhet meg a piacon, megtámasztva az árakat.
  3. Gyakran elhangzik érvként, hogy a kamatok emelkedése miatt a törlesztőrészletek növekedése komoly fékezőerővel bír majd a piacon. Csakhogy a potenciálisan milliós-tízmilliós árnövekedés lehetősége (ami a tulajdonos haszna), és a pártízezer forintos törlesztő-növekedés kockázata (ami a tulajdonos költsége) egymással nehezen összehasonlítható, úgy az összeg, mind az időtáv kapcsán. Ráadásul a kamatkörnyezet az infláció figyelembevételével (reálkamatok) még most is kellően támogató, tehát az adósságok erős inflálódása idején nehéz feltételezni egy, a 10–15 évvel ezelőttihez hasonlító hitelundort, vagy látványos elfordulást.
  4. A kamatemelkedések kapcsán a teljes visszafizetendő (tőke+kamat) összege is gyakran kiemelésre kerül, miszerint milliókban mérhető a drágulás a futamidő végéig. Csakhogy ez a pénzidőértéke miatt (és a magas infláció hatására is, lásd előző pont) nehezen ad jó összehasonlítási alapot, illetve egy 15 év múlva esedékes törlesztőrészlettel a többség bizony úgy van, hogy az majd a jövő problémája lesz. Ráadásul nem utolsó szempont az sem, hogy a hitelek elő és végtörlesztése nincsen kizárva, ha épp valaki ilyen döntést hozna meg.
  5. Azt sem szabad elfelejteni, hogy ingatlanokat nem csak hitelből vásárolnak, érezhető a készpénzes vásárlók aránya is. Mivel magas az inflációs környezet, ezért a parlagon lévő pénz keresi a helyét, az inglatanpiac pedig ebből a szempontból továbbra is alternatíva.
  6. Még egy a végére. Ha valóban tartósan egy inflációs ciklus vette kezdetét az utóbbi időben, akkor a reáleszközöknek az nem negatív fejlemény. Még ha a stagflációs félelmek meg is jelennének, a tapasztalatok alapján nem az ingatlanárak szoktak ilyenkor gyengélkedni. Érdemes megnézni a rendszerváltást követő éveket, ahol a gazdasági teljesítmény kapcsán látható a gyengélkedés, de hiába a magas kamatszint, az erős inflációs nyomás a lakásáraknál is jól látható volt. Ilyen inflációra azért várhatóan nem kell készülni.

Nyilván lehetne még bővíteni a listát, de továbbra is sok tényező segítheti a piacot, és bőven ellensúlyozhatják azokat a negatívumokat, melyekről gyakran olvashattunk az utóbbi időben. Nem tökéletes párhuzam, de sajnos 5 évvel ezelőtt is rengeteg írással találkoztam, ahol a visszaeséssel riogattak, ezek a kivárásra játszóknak komoly relatív vagyonveszteséget okoztak. Nem árt tehát több szempontból is vizsgálódni, és adott esetben a piaci időzítés helyett hosszú távú döntéseket hozni, főleg ilyen fontos kérdésekben.

Elemzés lezárása: 2022-05-17 16:53
Időtartam: N/A

Jogi nyilatkozat

A fenti marketingközleményt a KBC Securities Magyarországi Fióktelepe (a továbbiakban: „KBC Securities”) állította össze. A KBC Securities semmilyen garanciát vagy felelősséget nem vállal arra, hogy a leírt szcenáriók, előrejelzések és kockázatok a piaci várakozásokat tükrözik és valóságban is beigazolódnak. A marketingközleményben  szereplő bármilyen előrejelzés pusztán tájékoztató jellegű. A múltbeli hozamok nem jelentenek garanciát a jövőbeli teljesítményre. A számszerű adatok általánosak, tájékoztató jellegűek, csak a szerző adott időpontban készített összeállítását tükrözik, és későbbi módosítás tárgyát képezhetik. A marketingközleményben  szereplő információk a készítők által hitelesnek tartott forrásokon alapulnak, azonban azok pontosságával és teljességével, valamint időbeliségével kapcsolatban a készítők semmilyen felelősséget nem vállalnak.

Amennyiben a marketingközleményben  a KBC Securities további marketingközleményein alapuló ajánlások szerepelnek, azok soha nem értelmezhetők a kapcsolódó marketingközleményben foglalt iránymutatások nélkül.

A KBC Securities semmilyen módon nem garantálja, hogy a marketingközleményben említett pénzügyi instrumentumok megfelelnek az Ön igényeinek.

A KBC Securities jelen marketingközlemény útján nem nyújt konkrét és személyre szóló befektetési tanácsadást, a benne foglaltak nem minősíthetők pénzügyi eszköz jegyzésére, vételére, eladására vonatkozó ajánlattételi felhívásnak vagy ajánlatnak, befektetési elemzésnek, pénzügyi elemzésnek, befektetéssel kapcsolatos kutatásnak, pénzügyi, adó- vagy jogi tanácsadásnak, így a marketingközleményben szereplő információkat Ön csak saját felelősségre használhatja fel.

A KBC Securities Magyarországi Fióktelepének működését anyavállalata révén a belga pénzügyi felügyelet, az FSMA  (Financial Services and Markets Authority) ellenőrzi, egyes, jogszabályban nevesített tárgykörök esetében pedig az MNB (Magyar Nemzeti Bank) is jogosult hatáskörében eljárni.

Felhívjuk figyelmét, hogy a jogszabályban rögzített szabad felhasználás eseteit kivéve kizárólag a KBC Securities előzetes írásbeli engedélyével lehet a jelen marketingközlemény tartalmát rögzíteni, többszörözni, terjeszteni, mások számára hozzáférhetővé tenni, nyilvánosan előadni, sugárzással nyilvánossághoz közvetíteni vagy átdolgozni.

A jelen marketingközlemény nem a befektetéssel kapcsolatos kutatás függetlenségének előmozdítását célzó jogi követelményeknek megfelelően készült, nem érinti a befektetéssel kapcsolatos kutatás terjesztését megelőző kereskedésre vonatkozó tiltás.

A KBC Securities jelen marketingközleményre is kiterjedő módon megfelelő belső eljárásokat dolgozott ki és működtet az összeférhetetlenségi esetek elkerülése, illetve közzététele érdekében. A jelen marketingközlemény készítésében részt vevő személyekre vonatkozó és a marketingközleménnyel kapcsolatos egyéb lényeges információkat a következő oldalon, a linkre kattintva talál: Anyagaink jellemzői, összeférhetetlenségi szabályok 

Autodesk: Már a 200 napos mozgóátlag felett jár

Grébel Szabolcs | 2022-08-15 15:23
Sokat javult a részvény technikai képe

Magyar blue chipek: Kifogyóban a lendület

KBC Equitas | 2022-08-15 11:47
OTP, Mol, Richter, Magyar Telekom, Opus

9 fontos hír ma reggel

KBC Equitas | 2022-08-15 08:43
Aramco, magyar gazdaság, forint

Iratkozzon fel napindító levélsorozatunkra!

Tájékozódjon a tőkepiac legfontosabb híreiről és történéseiről! Segítséget kaphat a tőzsdei események követésében és a kereskedésben. Ügyfeleink emellett külön levélben azonnal megkaphatják a legfrissebb elemzéseinket is.