Komoly változások övezik a 2022-es esztendőt a befektetési piacon. A részvények a magas inflációs (tehát elsőkörben főleg a költségoldali) nyomás miatt, és a szigorodó monetáris politika következtében messze elmaradnak hozamban az előző évektől. Az emelkedő kamatkörnyezetben pedig egyre többen írnak, cikkeznek az ingatlanpiac várható gyengélkedéséről is. Ez a potenciális lakásvásárlóknak remek hír lenne, csakhogy van az elméletben néhány bökkenő. A könnyebb fogyaszthatóság miatt ezeket pontokba szedtem, néhány gondolatban.
- A nyers fundamentumok és a tömegek elképzelései közötti váltópontok időben mindig homályosak, előrejelezni pedig lehetetlen azokat (ezt már Newton óta tudjuk - "I can calculate the motion of heavenly bodies, but not the madness of people"). Még ha minden stimmel, és tökéletesen igazunk is van egy adott trend kapcsán, a tömegreakció ezt nagyon sokszor késve követi csak, és rengeteg idő telhet el, mire megjelenik a várakozásunk egy adott árszintben. Ennyit az elméletről.
- Kicsit megfoghatóbb téma, hogy a hazai lakáspiacon is viszonylag hosszú trendek, ciklusok zajlottak le az előző évtizedekben. Az utóbbi évek nagy lakásáremelkedése után így nem csoda, hogy a többség ma is erre számít. Sokan tehát úgy vélik, hogy „ez már olcsóbb biztosan nem lesz”, így a potenciális kereslet szintje aligha fog egyik pillanatról a másikra eltűnni, és a kisebb stagnálások/visszaesések során is komoly kereslet jelenhet meg a piacon, megtámasztva az árakat.
- Gyakran elhangzik érvként, hogy a kamatok emelkedése miatt a törlesztőrészletek növekedése komoly fékezőerővel bír majd a piacon. Csakhogy a potenciálisan milliós-tízmilliós árnövekedés lehetősége (ami a tulajdonos haszna), és a pártízezer forintos törlesztő-növekedés kockázata (ami a tulajdonos költsége) egymással nehezen összehasonlítható, úgy az összeg, mind az időtáv kapcsán. Ráadásul a kamatkörnyezet az infláció figyelembevételével (reálkamatok) még most is kellően támogató, tehát az adósságok erős inflálódása idején nehéz feltételezni egy, a 10–15 évvel ezelőttihez hasonlító hitelundort, vagy látványos elfordulást.
- A kamatemelkedések kapcsán a teljes visszafizetendő (tőke+kamat) összege is gyakran kiemelésre kerül, miszerint milliókban mérhető a drágulás a futamidő végéig. Csakhogy ez a pénzidőértéke miatt (és a magas infláció hatására is, lásd előző pont) nehezen ad jó összehasonlítási alapot, illetve egy 15 év múlva esedékes törlesztőrészlettel a többség bizony úgy van, hogy az majd a jövő problémája lesz. Ráadásul nem utolsó szempont az sem, hogy a hitelek elő és végtörlesztése nincsen kizárva, ha épp valaki ilyen döntést hozna meg.
- Azt sem szabad elfelejteni, hogy ingatlanokat nem csak hitelből vásárolnak, érezhető a készpénzes vásárlók aránya is. Mivel magas az inflációs környezet, ezért a parlagon lévő pénz keresi a helyét, az inglatanpiac pedig ebből a szempontból továbbra is alternatíva.
- Még egy a végére. Ha valóban tartósan egy inflációs ciklus vette kezdetét az utóbbi időben, akkor a reáleszközöknek az nem negatív fejlemény. Még ha a stagflációs félelmek meg is jelennének, a tapasztalatok alapján nem az ingatlanárak szoktak ilyenkor gyengélkedni. Érdemes megnézni a rendszerváltást követő éveket, ahol a gazdasági teljesítmény kapcsán látható a gyengélkedés, de hiába a magas kamatszint, az erős inflációs nyomás a lakásáraknál is jól látható volt. Ilyen inflációra azért várhatóan nem kell készülni.
Nyilván lehetne még bővíteni a listát, de továbbra is sok tényező segítheti a piacot, és bőven ellensúlyozhatják azokat a negatívumokat, melyekről gyakran olvashattunk az utóbbi időben. Nem tökéletes párhuzam, de sajnos 5 évvel ezelőtt is rengeteg írással találkoztam, ahol a visszaeséssel riogattak, ezek a kivárásra játszóknak komoly relatív vagyonveszteséget okoztak. Nem árt tehát több szempontból is vizsgálódni, és adott esetben a piaci időzítés helyett hosszú távú döntéseket hozni, főleg ilyen fontos kérdésekben.
jogi nyilatkozat
A fenti marketingközleményt a Patria Finance Magyarországi Fióktelepe (a továbbiakban: „K&H Értékpapír”) állította össze. A K&H Értékpapír semmilyen garanciát vagy felelősséget nem vállal arra, hogy a leírt szcenáriók, előrejelzések és kockázatok a piaci várakozásokat tükrözik és valóságban is beigazolódnak. A marketingközleményben szereplő bármilyen előrejelzés pusztán tájékoztató jellegű. A pénzügyi eszközök értéke, ára vagy a belőlük származó jövedelem változhat, illetve az árfolyamváltozások ezeket befolyásolhatják. Ezen változások következtében a pénzügyi eszközökbe történő befektetés értéke csökkenhet. A múltbeli hozamok nem jelentenek garanciát a jövőbeli teljesítményre. A számszerű adatok általánosak, tájékoztató jellegűek, csak a szerző adott időpontban készített összeállítását tükrözik, és későbbi módosítás tárgyát képezhetik. A marketingközleményben szereplő információk a készítők által hitelesnek tartott forrásokon alapulnak, azonban azok pontosságával és teljességével, valamint időbeliségével kapcsolatban a készítők semmilyen felelősséget nem vállalnak.
Amennyiben a marketingközleményben a K&H Értékpapír további marketingközleményein alapuló ajánlások szerepelnek, azok soha nem értelmezhetők a kapcsolódó marketingközleményben foglalt iránymutatások nélkül.
A K&H Értékpapír semmilyen módon nem garantálja, hogy a marketingközleményben említett pénzügyi instrumentumok megfelelnek az Ön igényeinek. A K&H Értékpapír a jogszabályoknak megfelelően elvégzi az értékesített termékek célpiaci vizsgálatát. A vizsgálat keretében értékeli a termékek jellemzőit, valamint az ügyfelekről rendelkezésére álló – megfelelési teszt kitöltése révén megszerzett - információkat. Weboldalunk látogatói az anyagainkban feltüntetett pénzügyi instrumentumok tekintetében az azokban megjelölt célpiacon kívülre is eshetnek.
A K&H Értékpapír jelen marketingközlemény útján nem nyújt konkrét és személyre szóló befektetési tanácsadást, a benne foglaltak nem minősíthetők pénzügyi eszköz jegyzésére, vételére, eladására vonatkozó ajánlattételi felhívásnak vagy ajánlatnak, befektetési elemzésnek, pénzügyi elemzésnek, befektetéssel kapcsolatos kutatásnak, pénzügyi, adó- vagy jogi tanácsadásnak, így a marketingközleményben szereplő információkat Ön csak saját felelősségre használhatja fel.
A marketingközleményben említett pénzügyi eszközök, illetve befektetési stratégiák nem alkalmasak minden befektető számára. Az abban szereplő vélemények és ajánlások nem veszik figyelembe az egyes ügyfelek egyéni helyzetét és személyes körülményeit, pénzügyi helyzetét, ismereteit, tapasztalatait, céljait vagy igényeit, valamint nem hivatottak konkrét pénzügyi eszközöket vagy befektetési stratégiákat ajánlani az egyes befektetőknek. A marketingközlemény elsősorban olyan befektetők számára készült, akiktől elvárható, hogy befektetési döntéseiket saját maguk, önállóan hozzák meg és döntsenek a marketingközleménnyel érintett pénzügyi eszközökbe történő befektetés célszerűségéről, figyelembe véve különösen az árat, a lehetséges veszélyeket és kockázatokat, saját befektetési stratégiájukat, valamint saját jogi, adózási és pénzügyi helyzetüket. A marketingközlemény maga nem képezheti a befektetési döntések egyetlen alapját.
A befektetőnek a befektetés alkalmasságának megítélése szempontjából szükséges lehet saját felelősségre szakmai tanácsot kérnie, ideértve az adótanácsadást is, az elemzésben nevesített vagy ajánlott pénzügyi eszközökkel, egyéb befektetési eszközökkel, befektetési stratégiákkal kapcsolatban.
A K&H Értékpapír működését anyavállalata révén a cseh pénzügyi felügyelet, a CNB (Czech National Bank) ellenőrzi, egyes, jogszabályban nevesített tárgykörök esetében pedig az MNB (Magyar Nemzeti Bank) is jogosult hatáskörében eljárni.
Felhívjuk figyelmét, hogy a jogszabályban rögzített szabad felhasználás eseteit kivéve kizárólag a K&H Értékpapír előzetes írásbeli engedélyével lehet a jelen marketingközlemény tartalmát rögzíteni, többszörözni, terjeszteni, mások számára hozzáférhetővé tenni, nyilvánosan előadni, sugárzással nyilvánossághoz közvetíteni vagy átdolgozni.
A jelen marketingközlemény nem a befektetéssel kapcsolatos kutatás függetlenségének előmozdítását célzó jogi követelményeknek megfelelően készült, nem érinti a befektetéssel kapcsolatos kutatás terjesztését megelőző kereskedésre vonatkozó tiltás.
A K&H Értékpapír jelen marketingközleményre is kiterjedő módon megfelelő belső eljárásokat dolgozott ki és működtet az összeférhetetlenségi esetek elkerülése, illetve közzététele érdekében. A jelen marketingközlemény készítésében részt vevő személyekre vonatkozó és a marketingközleménnyel kapcsolatos egyéb lényeges információkat a következő oldalon, a linkre kattintva talál: Anyagaink jellemzői, összeférhetetlenségi szabályok
A 2023. december 31. előtti keltezésű tartalmakat eredetileg a KBC Securities Magyarországi Fióktelepe állította össze, és a KBC Equitas oldalán (www.kbcequitas.hu) voltak elérhetőek.