Ha befektetésekről van szó, sok magyar embernek elsőként az ingatlan, azonban belüli is talán a lakás jut eszébe. Ez nem is csoda, valószínűleg minden olvasónak lehet az ismerősi körében olyan, aki nagyon szerencsésen jött ki a 2013 óta tapasztalható hazai lakásár-emelkedésből, vagy legalábbis biztos elhangzott olyan sztori, hogy „mi lett volna, ha” öt évvel ezelőtt vett volna lakást az illető és nem most.
A Duna House országos lakásárindexe 2013 harmadik negyedévében 80 ponton járt (azaz a 2008 eleji időszakhoz képest átlagosan 20 százalékkal voltak olcsóbbak voltak a lakások), az idei évben viszont már 231 pontot tett ki, amely hatalmas növekedés az egy évvel korábbi 211-es indexérték után is. Látható tehát, hogy egy jól időzített lakásvásárlással és eladással az elmúlt években tényleg jelentősen lehetett „keresni”, persze azért ez rengeteg paramétertől függött.
A fizikai ingatlanbefektetésnek természetesen sok pozitív oldala lehet, azonban számos nehézsége és hátránya is van:
- Nagy tőkét igényel, pár százezer, millió forintos összeggel kisbefektetőként önállóan nem lehet, vagy nehéz beszállni
- Az adásvétel, a felújítással, karbantartással kapcsolatos munkák, bérlőkkel való kommunikáció sok időt és energiát igényel, és nem mindenkinek való
- Az ingatlanbefektetés például a tőzsdéhez képest sokkal kevésbé likvid, az értékesítés jellemzően hónapokba, de akár évekbe is kerülhet
- A nagy tőkeigény miatt átlagos megtakarítással nehéz diverzifikálni a befektetéseket, és többfajta ingatlant megvásárolni
Sokaknak nem kézenfekvő azonban, hogy a tőzsdén is van lehetőség ingatlanpiaci befektetésre, ingatlanpiaci kitettség megszerzésére, amelyekkel a fenti hátrányokat is ki lehet küszöbölni (igaz másfajta kockázatokat is jelentenek). Az egyik legalapvetőbb tőzsdei ingatlanbefektetési forma a REIT (Real Estate Investment Trust, amihez itthon a Szabályozott Ingatlanbefektetési Társaság, SZIT áll a legközelebb). A REIT-ek jövedelmük legnagyobb részét ingatlanok hasznosításából szerzik, az amerikai szabályozás szerint a bevétel legalább 75 százaléka bérleti díjakból vagy jelzáloghitel-kamatból kell, hogy származzon. A hagyományos REIT-ek működése jellemzően egyszerű, részvénykibocsátásból bevont tőkéből és hitelből ingatlanokat vásárolnak, amelyeket bérbeadnak.
A REIT egy támogatott befektetési forma, az ilyen státuszú társaság adókedvezményeket kap, de cserébe több követelménynek is meg kell felelni. Az ingatlanfókusz mellett fontos a magas közkézhányad is, illetve szabály, hogy a nettó profit 90 százalékát kötelesek kifizetni osztalékként. Ezért a REIT-ek általában kedvező osztalékhozamot kínálnak a részvényeseknek.
A REIT-ek segítségével könnyen megvalósítható a diverzifikáció, azonban mindig érdemes utánajárni, hogy az adott társaság milyen típusú ingatlanokba fektet be. Vannak egy-egy szektorra fókuszáló REIT-ek, így lehetnek egészségügyi létesítményeket, ipari épületeket, kereskedelmi épületeket, irodaházakat, szállodákat, lakóingatlanokat fókuszba helyező társaságok is, de léteznek vegyes profillal működőek is. Amennyiben egy REIT-nek több régióban is vannak eszközei, akkor pedig földrajzilag is megvalósulhat a diverzifikáció. Ugyanakkor ez egy hátrány is a hagyományos hazai ingatlanbefektetéshez képest, hogy külföldön, más régióban befektető REIT esetében nehezebb figyelemmel kísérni, nyomon követni az adott térségben zajló ingatlanpiaci folyamatokat.
Még nagyobb diverzifikációra adhatnak lehetőséget az ingatlanpiaci ETF-ek, amelyek több ingatlanpiaci részvényt, REIT-ek mellett akár más ingatlanpiachoz kapcsolódó társaságot is tartalmaznak. Ilyenekből a KBC Equitas ETF-keresőjében is lehet szemezgetni. Az ETF-ek révén még könnyebben tudunk egy-egy régió ingatlanpiacán széles kitettséget szerezni.
A magyar tőzsdén is már több ingatlanpiaci lehetőség adódik, a REIT-ekhez hasonló kategóriába tartozik a Graphisoft Park, a BIF, a Finext, a Sundell és az Eprolius is például. De szorosan a szektorhoz kapcsolódik például a Dunahouse is. Az ingatlanbefektetési alternatívák tehát a tőzsdén is rendelkezésre állnak, sok előnnyel is rendelkeznek, azonban a körültekintő befektetés ezeknél is nagyon fontos, mint ahogy a fizikai ingatlanvásárlásnál is.
A különböző régiókban, illetve szektorokban megvalósuló ingatlanbefektetéseket nehéz összehasonlítani, viszont az alábbi ábrán érdekességként ábrázoltuk a magyar lakásárak (MNB nominális lakásárindex), az amerikai lakásárak (S&P Case -Schiller lakásárindex), valamint az amerikai REIT-eket tartalmazó Dow Jones Equity REIT Total Return Index teljesítményét 2001. első negyedévétől kezdődően 2021 negyedik negyedévéig.
A 21 éves időtáv alatt a magyar lakásárak nominálisan 349 százalékot emelkedtek, miközben az amerikai lakásárak esetében 152 százalékos volt a növekedés, persze ehhez hozzátartozik, hogy a forint nagyjából 20 százalékot gyengült ez idő alatt a dollárral szemben. A REIT index teljesítménye eközben egyértelműen kiemelkedő volt, 853 százalékos volt a növekedése 2021 végéig, jelentősen felülmúlva a lakásárindexek teljesítményét. Azonban a REIT index volatilitása és a legnagyobb visszaesése szintén sokkal jelentősebb volt a lakásárindexekénél. Persze az összehasonlítás csak érdekességként szolgál, és rengeteg tényezőt nem vettünk figyelembe, például a lakáskiadásból származó hozamot sem, ettől függetlenül nem árt figyelembe venni ezt a különböző kitettségekről való gondolkozás során.
jogi nyilatkozat
A fenti marketingközleményt a Patria Finance Magyarországi Fióktelepe (a továbbiakban: „K&H Értékpapír”) állította össze. A K&H Értékpapír semmilyen garanciát vagy felelősséget nem vállal arra, hogy a leírt szcenáriók, előrejelzések és kockázatok a piaci várakozásokat tükrözik és valóságban is beigazolódnak. A marketingközleményben szereplő bármilyen előrejelzés pusztán tájékoztató jellegű. A pénzügyi eszközök értéke, ára vagy a belőlük származó jövedelem változhat, illetve az árfolyamváltozások ezeket befolyásolhatják. Ezen változások következtében a pénzügyi eszközökbe történő befektetés értéke csökkenhet. A múltbeli hozamok nem jelentenek garanciát a jövőbeli teljesítményre. A számszerű adatok általánosak, tájékoztató jellegűek, csak a szerző adott időpontban készített összeállítását tükrözik, és későbbi módosítás tárgyát képezhetik. A marketingközleményben szereplő információk a készítők által hitelesnek tartott forrásokon alapulnak, azonban azok pontosságával és teljességével, valamint időbeliségével kapcsolatban a készítők semmilyen felelősséget nem vállalnak.
Amennyiben a marketingközleményben a K&H Értékpapír további marketingközleményein alapuló ajánlások szerepelnek, azok soha nem értelmezhetők a kapcsolódó marketingközleményben foglalt iránymutatások nélkül.
A K&H Értékpapír semmilyen módon nem garantálja, hogy a marketingközleményben említett pénzügyi instrumentumok megfelelnek az Ön igényeinek. A K&H Értékpapír a jogszabályoknak megfelelően elvégzi az értékesített termékek célpiaci vizsgálatát. A vizsgálat keretében értékeli a termékek jellemzőit, valamint az ügyfelekről rendelkezésére álló – megfelelési teszt kitöltése révén megszerzett - információkat. Weboldalunk látogatói az anyagainkban feltüntetett pénzügyi instrumentumok tekintetében az azokban megjelölt célpiacon kívülre is eshetnek.
A K&H Értékpapír jelen marketingközlemény útján nem nyújt konkrét és személyre szóló befektetési tanácsadást, a benne foglaltak nem minősíthetők pénzügyi eszköz jegyzésére, vételére, eladására vonatkozó ajánlattételi felhívásnak vagy ajánlatnak, befektetési elemzésnek, pénzügyi elemzésnek, befektetéssel kapcsolatos kutatásnak, pénzügyi, adó- vagy jogi tanácsadásnak, így a marketingközleményben szereplő információkat Ön csak saját felelősségre használhatja fel.
A marketingközleményben említett pénzügyi eszközök, illetve befektetési stratégiák nem alkalmasak minden befektető számára. Az abban szereplő vélemények és ajánlások nem veszik figyelembe az egyes ügyfelek egyéni helyzetét és személyes körülményeit, pénzügyi helyzetét, ismereteit, tapasztalatait, céljait vagy igényeit, valamint nem hivatottak konkrét pénzügyi eszközöket vagy befektetési stratégiákat ajánlani az egyes befektetőknek. A marketingközlemény elsősorban olyan befektetők számára készült, akiktől elvárható, hogy befektetési döntéseiket saját maguk, önállóan hozzák meg és döntsenek a marketingközleménnyel érintett pénzügyi eszközökbe történő befektetés célszerűségéről, figyelembe véve különösen az árat, a lehetséges veszélyeket és kockázatokat, saját befektetési stratégiájukat, valamint saját jogi, adózási és pénzügyi helyzetüket. A marketingközlemény maga nem képezheti a befektetési döntések egyetlen alapját.
A befektetőnek a befektetés alkalmasságának megítélése szempontjából szükséges lehet saját felelősségre szakmai tanácsot kérnie, ideértve az adótanácsadást is, az elemzésben nevesített vagy ajánlott pénzügyi eszközökkel, egyéb befektetési eszközökkel, befektetési stratégiákkal kapcsolatban.
A K&H Értékpapír működését anyavállalata révén a cseh pénzügyi felügyelet, a CNB (Czech National Bank) ellenőrzi, egyes, jogszabályban nevesített tárgykörök esetében pedig az MNB (Magyar Nemzeti Bank) is jogosult hatáskörében eljárni.
Felhívjuk figyelmét, hogy a jogszabályban rögzített szabad felhasználás eseteit kivéve kizárólag a K&H Értékpapír előzetes írásbeli engedélyével lehet a jelen marketingközlemény tartalmát rögzíteni, többszörözni, terjeszteni, mások számára hozzáférhetővé tenni, nyilvánosan előadni, sugárzással nyilvánossághoz közvetíteni vagy átdolgozni.
A jelen marketingközlemény nem a befektetéssel kapcsolatos kutatás függetlenségének előmozdítását célzó jogi követelményeknek megfelelően készült, nem érinti a befektetéssel kapcsolatos kutatás terjesztését megelőző kereskedésre vonatkozó tiltás.
A K&H Értékpapír jelen marketingközleményre is kiterjedő módon megfelelő belső eljárásokat dolgozott ki és működtet az összeférhetetlenségi esetek elkerülése, illetve közzététele érdekében. A jelen marketingközlemény készítésében részt vevő személyekre vonatkozó és a marketingközleménnyel kapcsolatos egyéb lényeges információkat a következő oldalon, a linkre kattintva talál: Anyagaink jellemzői, összeférhetetlenségi szabályok
A 2023. december 31. előtti keltezésű tartalmakat eredetileg a KBC Securities Magyarországi Fióktelepe állította össze, és a KBC Equitas oldalán (www.kbcequitas.hu) voltak elérhetőek.