Ha befektetésekről van szó, sok magyar embernek elsőként az ingatlan, azonban belüli is talán a lakás jut eszébe. Ez nem is csoda, valószínűleg minden olvasónak lehet az ismerősi körében olyan, aki nagyon szerencsésen jött ki a 2013 óta tapasztalható hazai lakásár-emelkedésből, vagy legalábbis biztos elhangzott olyan sztori, hogy „mi lett volna, ha” öt évvel ezelőtt vett volna lakást az illető és nem most.

A Duna House országos lakásárindexe 2013 harmadik negyedévében 80 ponton járt (azaz a 2008 eleji időszakhoz képest átlagosan 20 százalékkal voltak olcsóbbak voltak a lakások), az idei évben viszont már 231 pontot tett ki, amely hatalmas növekedés az egy évvel korábbi 211-es indexérték után is. Látható tehát, hogy egy jól időzített lakásvásárlással és eladással az elmúlt években tényleg jelentősen lehetett „keresni”, persze azért ez rengeteg paramétertől függött.

A fizikai ingatlanbefektetésnek természetesen sok pozitív oldala lehet, azonban számos nehézsége és hátránya is van:

  • Nagy tőkét igényel, pár százezer, millió forintos összeggel kisbefektetőként önállóan nem lehet, vagy nehéz beszállni
  • Az adásvétel, a felújítással, karbantartással kapcsolatos munkák, bérlőkkel való kommunikáció sok időt és energiát igényel, és nem mindenkinek való
  • Az ingatlanbefektetés például a tőzsdéhez képest sokkal kevésbé likvid, az értékesítés jellemzően hónapokba, de akár évekbe is kerülhet
  • A nagy tőkeigény miatt átlagos megtakarítással nehéz diverzifikálni a befektetéseket, és többfajta ingatlant megvásárolni

Sokaknak nem kézenfekvő azonban, hogy a tőzsdén is van lehetőség ingatlanpiaci befektetésre, ingatlanpiaci kitettség megszerzésére, amelyekkel a fenti hátrányokat is ki lehet küszöbölni (igaz másfajta kockázatokat is jelentenek). Az egyik legalapvetőbb tőzsdei ingatlanbefektetési forma a REIT (Real Estate Investment Trust, amihez itthon a Szabályozott Ingatlanbefektetési Társaság, SZIT áll a legközelebb). A REIT-ek jövedelmük legnagyobb részét ingatlanok hasznosításából szerzik, az amerikai szabályozás szerint a bevétel legalább 75 százaléka bérleti díjakból vagy jelzáloghitel-kamatból kell, hogy származzon. A hagyományos REIT-ek működése jellemzően egyszerű, részvénykibocsátásból bevont tőkéből és hitelből ingatlanokat vásárolnak, amelyeket bérbeadnak.

A REIT egy támogatott befektetési forma, az ilyen státuszú társaság adókedvezményeket kap, de cserébe több követelménynek is meg kell felelni. Az ingatlanfókusz mellett fontos a magas közkézhányad is, illetve szabály, hogy a nettó profit 90 százalékát kötelesek kifizetni osztalékként. Ezért a REIT-ek általában kedvező osztalékhozamot kínálnak a részvényeseknek.

A REIT-ek segítségével könnyen megvalósítható a diverzifikáció, azonban mindig érdemes utánajárni, hogy az adott társaság milyen típusú ingatlanokba fektet be. Vannak egy-egy szektorra fókuszáló REIT-ek, így lehetnek egészségügyi létesítményeket, ipari épületeket, kereskedelmi épületeket, irodaházakat, szállodákat, lakóingatlanokat fókuszba helyező társaságok is, de léteznek vegyes profillal működőek is. Amennyiben egy REIT-nek több régióban is vannak eszközei, akkor pedig földrajzilag is megvalósulhat a diverzifikáció. Ugyanakkor ez egy hátrány is a hagyományos hazai ingatlanbefektetéshez képest, hogy külföldön, más régióban befektető REIT esetében nehezebb figyelemmel kísérni, nyomon követni az adott térségben zajló ingatlanpiaci folyamatokat.

 

Még nagyobb diverzifikációra adhatnak lehetőséget az ingatlanpiaci ETF-ek, amelyek több ingatlanpiaci részvényt, REIT-ek mellett akár más ingatlanpiachoz kapcsolódó társaságot is tartalmaznak. Ilyenekből a KBC Equitas ETF-keresőjében is lehet szemezgetni. Az ETF-ek révén még könnyebben tudunk egy-egy régió ingatlanpiacán széles kitettséget szerezni.

A magyar tőzsdén is már több ingatlanpiaci lehetőség adódik, a REIT-ekhez hasonló kategóriába tartozik a Graphisoft Park, a BIF, a Finext, a Sundell és az Eprolius is például. De szorosan a szektorhoz kapcsolódik például a Dunahouse is. Az ingatlanbefektetési alternatívák tehát a tőzsdén is rendelkezésre állnak, sok előnnyel is rendelkeznek, azonban a körültekintő befektetés ezeknél is nagyon fontos, mint ahogy a fizikai ingatlanvásárlásnál is.

A különböző régiókban, illetve szektorokban megvalósuló ingatlanbefektetéseket nehéz összehasonlítani, viszont az alábbi ábrán érdekességként ábrázoltuk a magyar lakásárak (MNB nominális lakásárindex), az amerikai lakásárak (S&P Case -Schiller lakásárindex), valamint az amerikai REIT-eket tartalmazó Dow Jones Equity REIT Total Return Index teljesítményét 2001. első negyedévétől kezdődően 2021 negyedik negyedévéig.

A 21 éves időtáv alatt a magyar lakásárak nominálisan 349 százalékot emelkedtek, miközben az amerikai lakásárak esetében 152 százalékos volt a növekedés, persze ehhez hozzátartozik, hogy a forint nagyjából 20 százalékot gyengült ez idő alatt a dollárral szemben. A REIT index teljesítménye eközben egyértelműen kiemelkedő volt, 853 százalékos volt a növekedése 2021 végéig, jelentősen felülmúlva a lakásárindexek teljesítményét. Azonban a REIT index volatilitása és a legnagyobb visszaesése szintén sokkal jelentősebb volt a lakásárindexekénél. Persze az összehasonlítás csak érdekességként szolgál, és rengeteg tényezőt nem vettünk figyelembe, például a lakáskiadásból származó hozamot sem, ettől függetlenül nem árt figyelembe venni ezt a különböző kitettségekről való gondolkozás során.

Elemzés lezárása: 2022-05-27 16:05
Időtartam: N/A

Jogi nyilatkozat

A fenti marketingközleményt a KBC Securities Magyarországi Fióktelepe (a továbbiakban: „KBC Securities”) állította össze. A KBC Securities semmilyen garanciát vagy felelősséget nem vállal arra, hogy a leírt szcenáriók, előrejelzések és kockázatok a piaci várakozásokat tükrözik és valóságban is beigazolódnak. A marketingközleményben  szereplő bármilyen előrejelzés pusztán tájékoztató jellegű. A múltbeli hozamok nem jelentenek garanciát a jövőbeli teljesítményre. A számszerű adatok általánosak, tájékoztató jellegűek, csak a szerző adott időpontban készített összeállítását tükrözik, és későbbi módosítás tárgyát képezhetik. A marketingközleményben  szereplő információk a készítők által hitelesnek tartott forrásokon alapulnak, azonban azok pontosságával és teljességével, valamint időbeliségével kapcsolatban a készítők semmilyen felelősséget nem vállalnak.

Amennyiben a marketingközleményben  a KBC Securities további marketingközleményein alapuló ajánlások szerepelnek, azok soha nem értelmezhetők a kapcsolódó marketingközleményben foglalt iránymutatások nélkül.

A KBC Securities semmilyen módon nem garantálja, hogy a marketingközleményben említett pénzügyi instrumentumok megfelelnek az Ön igényeinek.

A KBC Securities jelen marketingközlemény útján nem nyújt konkrét és személyre szóló befektetési tanácsadást, a benne foglaltak nem minősíthetők pénzügyi eszköz jegyzésére, vételére, eladására vonatkozó ajánlattételi felhívásnak vagy ajánlatnak, befektetési elemzésnek, pénzügyi elemzésnek, befektetéssel kapcsolatos kutatásnak, pénzügyi, adó- vagy jogi tanácsadásnak, így a marketingközleményben szereplő információkat Ön csak saját felelősségre használhatja fel.

A KBC Securities Magyarországi Fióktelepének működését anyavállalata révén a belga pénzügyi felügyelet, az FSMA  (Financial Services and Markets Authority) ellenőrzi, egyes, jogszabályban nevesített tárgykörök esetében pedig az MNB (Magyar Nemzeti Bank) is jogosult hatáskörében eljárni.

Felhívjuk figyelmét, hogy a jogszabályban rögzített szabad felhasználás eseteit kivéve kizárólag a KBC Securities előzetes írásbeli engedélyével lehet a jelen marketingközlemény tartalmát rögzíteni, többszörözni, terjeszteni, mások számára hozzáférhetővé tenni, nyilvánosan előadni, sugárzással nyilvánossághoz közvetíteni vagy átdolgozni.

A jelen marketingközlemény nem a befektetéssel kapcsolatos kutatás függetlenségének előmozdítását célzó jogi követelményeknek megfelelően készült, nem érinti a befektetéssel kapcsolatos kutatás terjesztését megelőző kereskedésre vonatkozó tiltás.

A KBC Securities jelen marketingközleményre is kiterjedő módon megfelelő belső eljárásokat dolgozott ki és működtet az összeférhetetlenségi esetek elkerülése, illetve közzététele érdekében. A jelen marketingközlemény készítésében részt vevő személyekre vonatkozó és a marketingközleménnyel kapcsolatos egyéb lényeges információkat a következő oldalon, a linkre kattintva talál: Anyagaink jellemzői, összeférhetetlenségi szabályok 

10 fontos hír ma reggel

KBC Equitas | 2022-07-01 08:36
MNB, infláció, kriptodevizák, Micron

Gyengébb környezetben tartja magát a McDonald’s

Cinkotai Norbert | 2022-06-30 13:57
Idén felülteljesítő a részvény

7 fontos hír ma reggel

KBC Equitas | 2022-06-30 08:37
Forint, európai infláció, amerikai gazdaság

Iratkozzon fel napindító levélsorozatunkra!

Tájékozódjon a tőkepiac legfontosabb híreiről és történéseiről! Segítséget kaphat a tőzsdei események követésében és a kereskedésben. Ügyfeleink emellett külön levélben azonnal megkaphatják a legfrissebb elemzéseinket is.